Investasi di Bisnis Properti
Investasi di properti masih jadi
pilihan utama kebanyakan orang, sebab orang beranggapan bahwa itu adalah
salah satu cara terbaik untuk mengembangkan uang. Secara umum investasi
properti dianggap lebih aman daripada jenis investasi lainnya. Sebabnya
Anda menguasai atau mengelola sendiri investasinya, jadi Anda bisa
mengendalikan hampir semuanya. Namun hal itu bukanlah satu-satunya
keuntungan berinvesatsi di properti, karena yang paling menarik
sebenarnya dari invesatsi di properti ini memungkinkan Anda untuk
menggunakan uang orang lain untuk mulai berinvestasi.Kebanyakan
produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya
harga-harga di bursa saham bisa naik turun dengan cepat bahkan
signifikan karena isu atau gossip seputar politik, kebijakan pemerintah,
keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang harganya
turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Dibandingkan properti yang
walaupun
juga terpengaruh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat, misalnya harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan.
juga terpengaruh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat, misalnya harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan.
Keuntungan Investasi di properti Dengan
berinvestasi ke properti, Anda mempunyai kesempatan untuk mendapatkan
hasil return investasi yang besar. Jika Anda lihat Donald Trump
pengusuha properti dari Amerika atau Ir. Ciputra dari Indonesia, mereka
kaya raya dari bisnis properti. Bank juga memiliki properti, jika kita
perhatikan gedung kantor pusat bertingkat tinggi yang megah, belum lagi
puluhan jumlah kantor cabangnya. Banyak cara untuk berinvestasi ke
properti.
Anda bisa memulainya dengan membeli
rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan, bangunan komersial lainnya
atau tanah kosong. Dari semua pilihan ini, membeli dan menjual rumah
sewaan lebih baik dipilih bagi mereka yang baru akan mulai berinvestasi
di properti, kemudian sedikit-sedikit menabung dari hasil sewa untuk
diinvestasikan kembali..Jika Anda perhatikan banyak orang tertarik untuk
membuat rumah sewaan, sebab dengan menjadi induk semang memungkinkan
Anda memiliki harta yang bisa Anda kontrol sendiri, kemudian menjualnya
nanti.
Kabar baiknya Anda tidak memerlukan uang banyak untuk memulai investasi
Anda di properti.
Anda di properti.
Penting sekali memahami mengapa properti
seringkali menjadi pilihan utama orang untuk mengembangkan harta
kekayaannya, alasannya bukannya karena properti tidak berisiko. Seperti
investasi lainnya di properti juga mempunyai kendala misalnya para
penyewa yang telat membayar sewa rumah, pindah tanpa memberitahu,
bangunan yang rusak, kesulitan apapun bisa terjadi.
Intinya jika Anda bersedia repot dengan
urusan semacam ini, maka investasi di properti memang untuk Anda.
Menggunakan Uang Orang lain “ Other People’s Money “ Salah satu hal yang
paling menarik dari investasi di properti adalah bahwa sistemnya dibuat
sedemikian rupa sehingga memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang
lain untuk membiayai investasi Anda. Ini adalah salah satu konsep
terpenting yang membuata rproperti bisa menjadikan Anda bisa lebih kaya
dibandingkan investasi lainnya.
Pada jenis investasi lain maka besarnya
jumlah investasinya sangat ditentukan dari seberapa banyak Anda bersedia
dan mampu membayarnya dengan tunai. Jadi untuk membeli investasi lain
Anda barus membayarnya tunai dengan asumsi menggunakan uang Anda
sendiri. Kita ambil saja contohnya investasi di pasar modal. Untuk
membeli saham maka Anda harus membayar tunai seluruhnya dari kesuluruhan
transaksinya, kecuali Anda melakukan margin trading yang sebenarnya
sangat berisiko. Begitu juga investasi di obligasi, reksadana, deposito
dan tabungan di bank, bahka emas dan barang koleksi yangbernilai seni,
semuanya mensyaratkan pembayaran tunai seluruhnya.
Investasi di properti tidak demikian,
Anda bisa saja membayar sebesar uang muka rumahnya sebesar 10% sampai
dengan 30% dari harga rumahnya dalam rangka untuk memiliki barangnya
kemudian sisanya bisa dibiayai dari pinjaman ke bank. Jangankan bank,
bahkan developernya sendiripun mau memberikan keringanan pembayaran
cicilan untuk pembayaran uang muka
pembelian barangnya.
pembelian barangnya.
Kesempatan untuk menggunakan uang orang
lain terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah
leverage, atau kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu. Contohnya,
dihari pertama Anda berhasil mendapatkan kredit rumah dengan pembayaran
uang muka sebesar Rp 30 juta, maka dihari itu pula aset tunai Anda
langsung bertambah menjadi Rp 100 juta.
Dengan menggunakan pembiayaan maka
investasi rumah bisa berlipat ganda dengan dua cara. Pertama, semakin
banyak uang yang diinvestasikan maka semakin besar uang orang lain atau
pembiayaan yang bisa Anda dapatkan, misalnya dengan uang Rp 30 juta,
maka Anda hanya bisa membeli saham sampai sebesar Rp 30 juta. Namun
dengan jumlah uang yang sama jika diinvestasikan ke dalam properti, maka
Anda bisa membeli rumah seharga Rp 100 juta. Dimana Anda membayar uang
muka rumah sebasar Rp 30 juta, kemudian bank membiayai sisanya sebesar
Rp 70 juta, selanjutnya Anda menjadi pemilik sebuah bangunan seharga Rp
100 juta. Bukankah jumlah tersebut lebih dari 3 kalinya atau 300%
berlipat ganda ? Luar biasa.
Mengapa Real Estate Menguntungkan?
Menggunakan uang orang lain atau
menggunakan pembiayaan merupakan salah satu saja dari kemudahan yang
bisa dimanfaatkan dakam berinvestasi ke properti. Namun selain itu masih
banyak keuntungan investasi di properti yang membuatnya sangat menarik
di bandingkan investasi lainya.
1. Arus Kas, “Cash Flow“,
Arus kas adalah uang yang Anda terima secara rutin atas uang yang Anda tanamkan dalam suatu investasi. misalnya bunga tabungan dan deposito adalah arus kas karena memberikan pendapatan untuk Anda. Dalam properti, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda.
Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan maka semakin besar pula arus kas Anda.
Arus kas adalah uang yang Anda terima secara rutin atas uang yang Anda tanamkan dalam suatu investasi. misalnya bunga tabungan dan deposito adalah arus kas karena memberikan pendapatan untuk Anda. Dalam properti, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda.
Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan maka semakin besar pula arus kas Anda.
2. Nilai kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut meningkat.
Nilai kepemilikan atau hak Anda terhadap investasi properti yang dibiayai dari konsep menggunakan uang orang lain tadi akan meningkat, jauh melebihi hutang atau kewajiban Anda. Hak kepemilikan seseorang dalam suatu investasi ini dikenal dengan istilah equity. Contohnya jika pembelian investasi properti Anda sebesar Rp 100 juta, yang dibiayai oleh bank Rp 70 juta, sisanya yang Rp 30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp 100 juta tadi adalah sebesar Rp 30 juta atau 30%nya.
Nilai kepemilikan atau hak Anda terhadap investasi properti yang dibiayai dari konsep menggunakan uang orang lain tadi akan meningkat, jauh melebihi hutang atau kewajiban Anda. Hak kepemilikan seseorang dalam suatu investasi ini dikenal dengan istilah equity. Contohnya jika pembelian investasi properti Anda sebesar Rp 100 juta, yang dibiayai oleh bank Rp 70 juta, sisanya yang Rp 30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp 100 juta tadi adalah sebesar Rp 30 juta atau 30%nya.
Hak kepemilikan akan bertambah nilainya
karena adanya pembayaran cicilan hutang yang mengurangi kewajiban.
Selain itu hak kepemilikan Anda juga bertambah karena nilai propertinya
naik. Nilai properti Anda akan naik disebabkan inflasi yang membuat
harga barang dan jasa mengalami kenaikan termasuk properti.
Akibat inflasi ini bukan cuma nilai
propertinya yang naik tetapi juga Anda mempunyai kesempatan untuk
menaikkan arus kas atau pendapatan rutin Anda dengan cara menaikkan uang
sewa rumah sejalan dengan inflasi tadi. Kenaikan nilai properti ini
bahkan bisa menaikkan kekuatan meminjam Anda. Bank biasanya dengan
senang hati memberikan pinjaman tambahan berdasarkan kenaikan harga
agunannya atau propertinya. Anda bisa mengunakan uang ini untuk melunasi
saldo hutang yang lama, dan sisa uang dari pinjaman tersebut bisa masuk
kantong Anda. Kemudian untuk cicilan pinjaman baru sesuaikanlah dengan
pemasukan uang sewa.
3. Kesempatan untuk membangun bangunan yang lebih besar lagi,
setelah Anda berhasil melunasi hutangnya, Anda akan mempunyai lebih banyak uang untuk dialokasikan, misalnya untuk membuat properti yang sudah ada menjadi lebih besar lagi. Banyak investasi properti dimulai dari sebuah bangunan kecil, tetapi karena ada pendapatan dari sewa yang bisa mencover cicilan hutang bulanan, maka membuat propertinya menjadi bangunan lebih besar menjadi sangat mungkin.
setelah Anda berhasil melunasi hutangnya, Anda akan mempunyai lebih banyak uang untuk dialokasikan, misalnya untuk membuat properti yang sudah ada menjadi lebih besar lagi. Banyak investasi properti dimulai dari sebuah bangunan kecil, tetapi karena ada pendapatan dari sewa yang bisa mencover cicilan hutang bulanan, maka membuat propertinya menjadi bangunan lebih besar menjadi sangat mungkin.
Sulitkah Mendapatkan Pinjaman Untuk Investasi properti?
Bagian paling sulit dari semua bisnis
adalah mendapatkan uang untuk membiayai bisnis tersebut. Orang bahkan
masih sangat sulit untuk meminjam kredit usaha dari bank untuk memulai
usaha. Bank biasanya hanya mau memberikan pinjaman hanya kepada bisnis
yang sudah berjalan 2 tahun. Hal ini tidak berlaku saat Anda mau
meminjam uang ke bank untuk membeli rumah.
Tidak peduli apakah Anda baru membeli
rumah untuk pertama kalinya atau untuk yang kesekian kalinya, kredit
rumah bisa diberikan oleh bank untuk pembelian rumah yang ke berapapun.
Selain itu dari sisi bank kredit rumah juga dianggap sebagai jenis
kredit yang risikonya paling rendah.
Sebab besarnya cicilan kredit rumah
disesuaikan dengan penghasilan Anda, dengan demkian bank berasumsi bahwa
debiturnya sudah mempunyai penghasilan yang stabil yang bisa digunakan
untuk membayar cicilan bulanan.
Kemudian dilihat dari segi jaminanya
yaitu bangunan itu sendiri, yang kita ketahui terus mengalami kenaikan
harga, maka tidak heran kalau jaminannya umumnya bisa mengcover
hutangnya.
Langkah – Langkah Memulai Investasi Di properti
Walaupun ada kesempatan menggunakan
pinjaman untuk membiayai investasi properti Anda, bukan berarti Anda
menjadi lengah. Investasi di properti tetap membutuhkan komitmen
penggunaan uang dan waktu. Jadi melakukan riset dan menetapkan rencana
sebelum berinvestasi di properti sangatlah penting. Karena langkah
paling awal dan paling penting begitu Anda memutuskan untuk berinvestasi
ke properti adalah mempelajari segala sesuatunya tentang properti
sebanyak yang Anda bisa.
Terus belajar, ada banyak sumber
informasi yang bisa Anda dapat untuk belajar tentang investasi properti
misalnya dari buku – buku, kursus, seminar, juga internet dan lain-lain.
Untuk mengenal bisnis properti Anda juga bisa mengambil kerja paruh
waktu sebagai broker properti.
Keuntungannya, selain Anda bisa
mempraktekkan apa yang Anda pelajari dari berbagai sumber informasi
tadi, Anda juga bisa mendapatkan komisi penjualan dari properti yang
Anda jual. Belum lagi kesempatan untuk membangun jaringan atau network
yang tentunya akan sangat bermanfaat untuk membantu bisnis properti Anda
nanti. Melakukan riset terlebih dahulu akan membuat Anda “awas”
terhadap risiko atau problem-problem yang mungkin timbul berkenaan
dengan kepemilikan properti misalnya bisa terjadi masalah dengan para
penyewa, biaya-biaya perawatan bangunan.
Bekerja samalah dengan agen penjual
rumah atau broker properti, setelah Anda membekali diri Anda dengan
informasi yang memadai tentang bisnis properti maka selanjutnya carilah
seorang agen penjual rumah atau broker properti yang bersedia membantu
Anda memahami lebih jauh tentang bisnis properti. Carilah agen penjual
yang sudah berpengalaman minimal 2 tahun, biasanya mereka sudah jauh
lebih menguasai bisnis properti.
Sebaiknya Anda mencari agen penjual
rumah yang bekerja fulltime daripada partime, sebab dikhatirkan mereka
tidak bisa memenuhi Riset mengenai suku bunga, kenaikan harga properti,
harga sewa, jika Anda mau menggunakan pembiayaan dari bank maka
bandingkanlah suku bunga kredit bank yang satu dengan yang lain dan
carilah yang paling kompetitif. Kemudian juga mengenai asumsi kenaikan
harga propertinya sehingga Anda bisa menentukan kira-kira berapa harga
jualnya suatu saat nanti. Jangan lupa jika Anda ingin mendapatkan
pemdapatan dari sewa ruamh, maka sebelum menentukan harga sewa carilah
informasi mengenai harga sewa rumah yang pantas untuk daerah tersebut
yang disesuaikan dengan kondisi bangunannya.
Your Action Plan
Setelah Anda berketetapan hati untuk
berinvestasi di properti, maka selanjutnya Anda tinggal menetapkan
tujuan dari investasi properti Anda secara spesifik dan terukur.
Misalnya Anda ingin mendapatkan uang Rp 100 juta yang Anda tanamkan
dalam investasi properti e atau pembelian properti bisa menjadi Rp 1
Milyar dalam 10 tahun. Setelah Anda menetapkan tujuan barulah Anda bisa
menentukan jenis properti apa yang cocok untuk mencapai tujuan tersebut,
apakah perumahan, bangunan komersial..
Hitunglah berapa banyak jumlah uang yang
dibutuhkan untuk nvestasi tersebut, kondisi pasar propertinya, kemudian
jumlah uang sewa yang bisa Anda harapkan, juga berapa banyak bangunan
yang bisa Anda beli. Dengan melakukan riset seperti dianjurkan diatas,
maka Anda bisa memperkirakan berapa banyak uang yang mesti Anda sediakan
dan berapa hasil investasi yang bisa diharapkan untuk terus berkembang.
Anda bahkan bisa perkirakan berapa lama
properti tersebut harus Anda tahan sebelum menjualnya. Dengan membuat
tujuan keuangannya akan memberikan Anda semacam pedoman untuk memulai
bisnis baru Anda, mengambil tindakan9 tindakan yang perlu, melakukan
antisipasi risiko, kemudian melakukan investasinya.
Selamat berinvestasi !
0 comments:
Post a Comment